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Essendo il mutuo un contratto di diritto privato, le parti concordano le condizioni che possono essere rinegoziate in qualsiasi momento. L’esigenza di rinegoziare le condizioni del mutuo è nata soprattutto negli ultimi anni in cui le oscillazioni dei tassi sono state più repentine, creando situazioni di forte disparità di condizioni economiche.
Per cambiare le condizioni del tuo mutuo puoi usufruire di varie alternative, la prima di queste è la surroga.
La surroga: cos’è e come funziona
La surroga, detta anche portabilità del mutuo, è un contratto che permette di trasferire gratuitamente il debito residuo dalla banca originaria a un altro istituto creditizio.
È stata introdotta nel 2007 con la Legge Bersani con l’obiettivo di agevolare il debitore nel rinegoziare alcuni parametri del muto rispetto al momento della stipula.
Consente di modificare alcuni parametri legati al contratto di mutuo come la durata, l’importo della rata, i tassi d’interesse o lo spread, senza costi aggiuntivi.
La nuova banca subentra al precedente istituto di credito e si fa carico dei costi di trasferimento e delle spese notarili. La vecchia ipoteca non viene cancellata o estinta ma si ha il subentro del nuovo creditore. La surroga del mutuo è a costo zero per il mutuatario.
La nuova banca non è obbligata ad accettare la surroga. Se ad esempio dopo aver acceso il mutuo hai contratto altri debiti o hai avuto una variazione sella tua situazione lavorativa, la nuova banca potrebbe decidere di non concederti la surroga. Ecco perché devi sempre essere consapevole della tua situazione patrimoniale.
Prima di procedere con una domanda di surroga, devi sempre confrontare un buon numero di proposte economiche. Lo puoi fare consultando i siti delle banche, i siti dove si possono confrontare i prezzi dei mutui e, se hai tempo, puoi andare in una filiale vicino a te per farti un’idea più precisa dell’offerta.
La surroga si differenzia notevolmente dalla sostituzione del mutuo che operativamente prevede un’estinzione del mutuo originario e una nuova erogazione con nuovo importo che potrebbe essere anche superiore a quello del debito residuo. L’utilità sta nel fatto che si andrebbe a disporre di maggiore liquidità. Ovviamente, in questo caso, chiudendo un mutuo per aprirne uno nuovo, dovrai pagare tutte le spese bancarie di gestione pratica (spese e commissioni).
Quali sono i requisiti? Cosa serve?
Ci sono dei requisiti temporali per poter usufruire della surroga? Da legge no, ma alcune banche chiedono almeno 12 o 24 mesi di rate pagate al precedente istituto, questo per avere un minimo di affidabilità creditizia del debitore.
Prima di rivolgerti a una nuova banca per la surroga puoi chiedere una rinegoziazione delle condizioni del tuo mutuo alla tua banca, che se lo riterrà opportuno potrà applicarti nuove condizioni. Queste ultime potrebbero riguardare la durata o il tasso applicato.
Se la rinegoziazione avviene per un discorso di convenienza di tasso in generale non è necessaria documentazione aggiuntiva se non una “richiesta scritta” di modifica delle condizioni e successiva accettazione con specifiche di aggiornamento del tasso da pagare, e rispettivo piano di ammortamento.
La rinegoziazione è gratuita e non comporta spese notarili, non è necessario stipulare un nuovo atto di mutuo.
Se invece la rinegoziazione avvenisse per un problema di disponibilità del patrimonio, la situazione cambia e potrebbe essere richiesta una documentazione aggiuntiva che attesta l’attuale situazione salariale del debitore.
Nel caso in cui ti trovassi nella situazione economica di poter estinguere anticipatamente il tuo mutuo, per l’intera parte rimanente o solo per una quota parte è possibile farlo e la banca non può addebitarti nessun costo.
Tale operazione richiederà un ricalcolo dell’ammontare residuo poiché esso sarà stornato dalle quote di interessi che, alla chiusura anticipata dell’accordo, non saranno maturati e dunque non dovranno essere pagati poiché non dovuti.
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